부부가 집 한 채를 공동명의로 갖고 계시다면, 매년 이맘때쯤 "우리 집은 종부세를 어떻게 계산해야 유리할까" 궁금해지실 겁니다. 

게다가 최근 2026년 세제개편안이 발표되면서 종합부동산세 기본공제 기준 자체가 바뀐다는 소식까지 겹쳐 더 헷갈리실 수 있습니다. 

결론부터 말씀드리면, 이번 2026년 종부세는 개편안과 무관하게 현행법으로 계산되며, 공동명의 특례를 신청할지 말지는 오는 9월 16일부터 30일까지 결정하셔야 합니다. 

이 글에서는 현행 기준으로 유불리를 따지는 방법과, 2027년부터 적용될 예정인 개편안 내용을 나눠서 정리해 드리겠습니다. 2026년 8월 기준으로 작성했습니다.

종부세 공동명의는 원래 어떤 제도인가요

부부가 집 한 채를 공동으로 소유하고 있으면, 종합부동산세법상 원칙적으로는 각자 개인별로 세금을 계산합니다. 하지만 신청을 하면 마치 한 사람이 단독으로 소유한 것처럼 계산해 주는 특례를 선택할 수 있습니다. 이게 바로 흔히 말하는 '종부세 공동명의 특례'입니다.

즉 공동명의라고 해서 자동으로 유리하거나 불리한 게 아니라, 두 가지 계산 방식 중 유리한 쪽을 매년 골라서 신청할 수 있다는 점이 핵심입니다. 신청하지 않으면 자동으로 개별 계산 방식이 적용됩니다.

단독명의 특례와 개별 계산, 뭐가 얼마나 다른가요

가장 궁금해하시는 부분이 바로 이 숫자 차이입니다. 두 방식은 공제금액과 세액공제 적용 여부에서 갈립니다.

현행 기준으로 단독명의로 보면 12억 원을 공제받고 고령자·장기보유 세액공제까지 받을 수 있는 반면, 공동명의를 그대로 유지하면 각각 9억 원씩 총 18억 원을 공제받지만 세액공제는 받을 수 없습니다.

구분1세대1주택 특례 신청개별 계산(미신청)
기본공제12억 원1인당 9억 원(부부합산 18억 원)
고령자 세액공제만 60세 이상 20%, 65세 이상 30%, 70세 이상 40%적용 불가
장기보유 세액공제5년 이상 20%, 10년 이상 40%, 15년 이상 50%적용 불가
세액공제 한도최대 80%해당 없음

공시가격이 두 사람 합쳐 18억 원 이하라면 개별 계산만으로도 과세 대상에서 아예 빠질 수 있으니 특례가 필요 없습니다. 

반대로 공시가격이 18억 원을 넘고, 부부 중 한 분이라도 만 60세 이상이거나 보유기간이 5년을 넘었다면 특례 쪽이 유리해지는 경우가 많습니다. 

다만 이 계산은 세대별로 다르므로, 아래에서 말씀드릴 홈택스 모의계산을 꼭 직접 돌려보시길 권합니다.

자주 놓치는 포인트: 공동명의라고 무조건 세액공제를 못 받는 게 아닙니다

많은 분들이 "공동명의는 세액공제가 아예 안 되는 제도"로 오해하십니다. 정확히는, 특례를 신청해서 단독명의처럼 계산되도록 선택하면 공동명의 상태 그대로도 고령자·장기보유 세액공제를 받을 수 있습니다. 명의를 바꾸는 게 아니라 '계산 방식'만 바꾸는 것이라는 점을 기억하시면 됩니다.

신청은 언제, 어떻게 하나요

신청 기간은 매년 9월 16일부터 9월 30일까지입니다.

공동명의 1주택자 특례를 신청하려는 때에는 「공동명의 1주택자 특례(변경)신청서」를 작성하여 해당 연도 9월 16일부터 9월 30일까지 관할세무서장에게 신청하며, 혼인관계증명서를 첨부해야 합니다. 신청 방법은 세 가지입니다.
  1. 국세청 홈택스(PC) 또는 손택스(모바일 앱)에서 전자신청
  2. 주소지 관할세무서에 서면 신청서 직접 제출
  3. 우편으로 관할세무서에 발송

한 가지 편한 점은, 최초로 공동명의 1주택자 신청을 한 연도의 다음 연도부터는 신청 내용에 변동이 없으면 별도 신청 없이 계속 적용된다는 것입니다. 

즉 작년에 이미 신청해서 특례를 적용받고 계셨다면, 집 상태나 부부 구성이 바뀌지 않은 한 올해 다시 신청하지 않아도 됩니다. 

반대로 올해 처음 신청하시는 분이라면 9월 30일을 놓치면 자동으로 개별 계산 방식이 적용된다는 점을 꼭 유의하셔야 합니다.

납세의무자는 누가 되나요

해당 1주택의 공동 소유자 중 소유 지분율이 큰 사람이 원칙적으로 납세의무자가 되며, 지분율이 동일한 경우 부부간 합의에 따라 신청한 1인이 납세의무자가 됩니다. 지분율은 등기부상 면적이 아니라 공시가격 기준 지분 비율로 판단합니다.

참고로 언론 보도(2026년 6월 기준)에서는 올해부터 지분율과 상관없이 부부가 합의해 납세의무자를 정할 수 있게 됐다는 설명도 나오고 있습니다. 

이 경우 세액공제율이 더 높은 연령 구간(만 60·65·70세)에 있는 배우자를 납세의무자로 지정하는 것이 유리할 수 있다는 취지인데, 세대마다 적용 여부가 달라질 수 있으니 신청 전 홈택스 안내나 관할세무서를 통해 올해 기준을 다시 한번 확인하시길 권합니다.

2026년 세제개편안이 발표됐다는데, 이번 신청에도 적용되나요

결론은 적용되지 않습니다. 2026년 8월 3일 발표된 세제개편안은 국회를 통과해 공포된 확정 법률이 아니며, 종부세 개편은 2027년부터 단계적으로 시행하는 정부안입니다. 

 즉 올해 9월 신청과 12월 고지·납부는 지금까지 설명드린 현행 기준(12억 vs 18억)으로 이뤄집니다.

다만 내년 이후를 준비하는 차원에서 개편안의 핵심 방향은 알아두실 필요가 있습니다. 정부는 종합부동산세율 체계를 '주택 수' 기준에서 '주택가액' 기준으로 전환하고, 1세대1주택 기본공제도 거주 여부에 따라 실거주는 14억 원, 비거주는 9억 원으로 각각 조정하는 방안을 발표했습니다. 

 세부담 상한도 150%에서 200%로 올리는 내용이 포함돼 있습니다.

공동명의자 입장에서 특히 중요한 변화는 개별 계산 방식의 공제금액입니다. 

개편안에 따르면 부부가 주택 한 채만 공동 소유하면서 개별 납부를 선택할 경우, 거주 시 각각 9억 원, 비거주 시 각각 4억 원을 공제받게 되며, 

1세대1주택자 특례를 신청하면 거주 시 14억 원, 비거주 시 9억 원을 공제받는 구조로 바뀔 예정입니다.

구분현행(2026년 적용)정부 개편안(2027년~, 미확정)
특례 신청 시 공제12억 원 (거주·비거주 구분 없음)실거주 14억 원 / 비거주 9억 원
개별 계산(미신청) 시 공제1인당 9억 원(합산 18억 원)거주 1인당 9억 원 / 비거주 1인당 4억 원
과세 기준주택 수 기준주택가액 기준으로 전환 예정
시행 상태현행법(확정)정부 발표안, 국회 심의 전(미확정)

자주 놓치는 포인트: '비거주'로 분류되면 개편안에서 공제가 확 줄어듭니다

지금까지는 실거주 여부와 상관없이 1세대1주택이면 똑같이 12억 원을 공제받았습니다. 

그런데 개편안이 그대로 시행되면, 공동명의로 개별 계산을 택했을 때 실거주자는 9억 원, 비거주자는 4억 원으로 공제금액이 절반 이하로 줄어듭니다. 

직장이나 자녀 학교 문제로 다른 곳에 살면서 공동명의 집을 갖고 계신 분들은 이 부분이 나중에 세부담에 큰 영향을 줄 수 있으니 눈여겨보셔야 합니다.

지금 당장은 뭘 준비하면 되나요

개편안 발표에 흔들리지 마시고, 이번 9월까지는 현행 기준으로만 판단하시면 됩니다. 아래 순서대로 확인해 보시길 권합니다.

  1. 공시가격을 확인합니다. 부부 지분을 합친 공시가격이 18억 원 이하라면 대부분 특례 신청이 필요 없습니다.
  2. 부부 중 만 60세 이상이거나 보유기간이 5년 이상인 분이 있는지 확인합니다.
  3. 홈택스(손택스) 종합부동산세 간이세액계산 프로그램으로 특례 신청 시와 미신청 시 세액을 직접 비교해 봅니다.
  4. 특례가 유리하다고 판단되면 9월 16일~30일 사이에 신청서와 혼인관계증명서를 준비해 제출합니다.
  5. 이미 작년에 특례를 신청해 유지 중이라면, 집이나 세대 구성에 변동이 없는지만 점검합니다.

중요한 결정을 추정치만으로 내리지 마시고, 반드시 국세청 홈택스의 모의계산 결과를 확인하신 뒤 신청 여부를 정하시길 권합니다. 세대별 상황(주택 수, 보유기간, 나이, 공시가격)에 따라 유불리가 완전히 달라질 수 있어서, 이 글의 일반적인 설명만으로 단정하기는 어렵습니다.

자주 묻는 질문

Q. 종부세 공동명의, 신청 안 하면 손해인가요?

꼭 그렇지는 않습니다. 공시가격이 낮거나 부부 모두 젊고 보유기간이 짧다면 세액공제 혜택이 크지 않아 개별 계산(합산 18억 원 공제)이 오히려 유리할 수 있습니다. 반드시 모의계산으로 비교해 보셔야 합니다.

Q. 작년에 신청했는데 올해 또 신청해야 하나요?

아닙니다. 최초 신청 이후 집이나 세대 구성에 변동이 없다면 별도 신청 없이 계속 적용됩니다. 다만 배우자 지분 변동, 주택 매매, 세대원 변화가 있었다면 다시 확인하시는 것이 안전합니다.

Q. 2026년 세제개편안, 올해 종부세 고지서에 반영되나요?

반영되지 않습니다. 개편안은 아직 국회를 통과하지 않은 정부 발표안이며, 종부세 관련 내용은 2027년부터 적용될 예정입니다. 올해 12월 고지서는 현행법 기준으로 나옵니다.

Q. 개편안이 통과되면 지금 공동명의로 되어 있는 게 불리해지나요?

거주 여부에 따라 달라집니다. 실거주하고 계시다면 오히려 공제금액이 늘어날 여지가 있지만, 비거주 상태라면 공제금액이 줄어드는 방향입니다. 최종 확정 전까지는 예단하지 마시고, 국회 심의 결과가 나온 뒤 다시 계산해 보시는 것이 정확합니다.

정리하며

이번 2026년 종부세 신청(9월 16~30일)은 현행법대로, 공동명의 상태에서 특례를 신청하면 12억 원 공제와 세액공제를, 신청하지 않으면 1인당 9억 원씩 합산 18억 원 공제를 받는 구조입니다. 

2026년 세제개편안은 아직 국회를 통과하지 않은 정부안으로, 통과되면 2027년부터 거주·비거주를 나눠 공제금액이 크게 달라질 예정이니 최종 입법 결과를 계속 확인하시길 권합니다. 정확한 판단은 담당 세무서나 세무 전문가 상담을 함께 받아보시길 권합니다.